Kira Uyuşmazlıklarında Uzman Hukuki Destek
Kiracılar ve mülk sahipleri olarak hayat bazen beklenmedik durumlarla karşımıza çıkabilir ve kendimizi karmaşık bir kira tahliye sürecinin ortasında bulabiliriz. Hak kaybına uğramamak ve aylarca sürebilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için 0555 724 03 52 numaralı telefondan bana ulaşabilir, profesyonel hukuki sürecinizi hemen başlatabilirsiniz.
Kira Tahliye Davası Nedir, Nasıl Açılır?
Görsel: Kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemelerinde yürütülen tahliye davası süreci.
Kira tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde, kiraya verenin çeşitli haklı nedenlere dayanarak kiracıyı kiralanan taşınmazdan yasal yollarla çıkarmak amacıyla açtığı davadır. Bu süreçler, mülkiyet hakkının korunması ve mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla usul hukukuna sıkı sıkıya bağlı olarak titizlikle yürütülmelidir.
İÇİNDEKİLER
"Kiracım aylarca kira ödemedi, evimi geri alamayacağım sanmıştım."
"Kendi evime geçmek istiyordum ama kiracım hem kirayı ödemiyor hem de evden çıkmıyordu. Kendi başıma ihtarname çekip hata yapmışım. Semiha Hanım dosyayı devraldı, arabuluculuk sürecini çok net yönetti ve icra kanalıyla evimi bana sorunsuz teslim etti."
— M**** K****
Dava Türü: İhtiyaç ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kanuna Göre Geçerli Tahliye Nedenleri Nelerdir?
Kanunlarımız kiracıyı koruyan bir yapıya sahip olsa da, kiraya verenin haklı nedenlere dayanarak tahliye talep etme hakkı mevcuttur. En yaygın tahliye sebepleri şunlardır:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracının kira borcunu aksatması durumunda çekilecek haklı ihtarnameler veya başlatılacak icra takibi (Örnek 13) sonrası açılan davadır.
- Yazılı Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralanan taşımazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kendi özgür iradesiyle imzaladığı yazılı belgeye dayanan tahliyedir.
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.350): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin samimi ve zorunlu konut/işyeri ihtiyacının doğması halidir.
- Yeni Malikin İhtiyacı: Evi yeni satın alan kişinin, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra tahliye davası açma hakkıdır.
- 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Kira sözleşmesinin 10 uzama yılını doldurması halinde, mülk sahibinin herhangi bir sebep göstermeksizin en az 3 ay önceden ihtar çekerek sözleşmeyi feshetme hakkıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı (1 Eylül 2023 Düzenlemesi)
Önemli Yasal Düzenleme: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Kanun hükümleri gereğince, kira tahliye davalarında (ve kira tespit davalarında) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan doğrudan mahkemede dava açılması halinde, davanız usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk süreci şu şekilde işler:
- Başvuru: Taraflardan biri veya vekili, adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu'na başvuruda bulunur.
- Görüşme ve Anlaşma: Atanan arabulucu, tarafları ortak bir masada (veya telekonferans yoluyla) bir araya getirerek uzlaşma zemini arar. Anlaşma sağlanırsa imzalanan tutanak, mahkeme ilamı niteliği taşır.
- Anlaşmazlık Halinde Dava Yolu: Toplantılar sonucunda anlaşma sağlanamazsa arabulucu "Anlaşmama Tutanağı" düzenler. Davacı, bu belgeyi dilekçesine ekleyerek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açma hakkını kazanır.
Dava Açma, Yargılama Süreci ve İstinaf
Kira tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Hukuki sürecin doğru sıralaması şu şekildedir:
- İhtarname Gönderimi: Tahliye sebebine göre (örneğin temerrüt için 30 gün süre verilerek) noter aracılığıyla kiracıya ihtarname gönderilir. Hukuken geçerli bir ihtarname, davanın temel direğidir.
- Arabuluculuk Aşaması: İhtara uyulmaması halinde zorunlu arabuluculuk sürecine geçilir ve uzlaşma aranır.
- Dava Açılması ve Duruşma: Arabuluculukta anlaşılamaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava dilekçesi sunulur. Mahkeme tarafların delillerini (kira sözleşmesi, banka dekontları, tanık beyanları vb.) toplar ve tarafları duruşmaya davet eder.
- Karar ve İstinaf Süreci: Mahkemenin tahliye kararı vermesi durumunda, tarafların bu kararı tebliğ almasından itibaren iki hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi'ne (İstinaf) başvurma hakkı vardır.
- İcra ve Zorla Tahliye: Mahkeme kararı (ilam) kesinleştiğinde veya icrası durdurulmadığında, İcra Müdürlüğü aracılığıyla taşınmaza gidilerek kiracının eşyaları yediemin deposuna kaldırılır ve taşınmaz mülk sahibine boş olarak teslim edilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira tahliye davası ortalama ne kadar sürer?
Mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, Sulh Hukuk Mahkemelerindeki tahliye davaları ortalama 8 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf süreci bu süreye dâhil değildir.
2. Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, karar İcra Dairesi'ne konulur. İcra memurları ve gerekirse kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) nezaretinde çilingirle kapı açılarak kiracı zorla evden tahliye edilir.
3. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Taahhütnamenin geçerli olması için; yazılı olması, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte verilmiş olması ve tahliye tarihinin net olarak belirtilmiş olması zorunludur.
4. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ev 3 yıl başkasına kiralanamaz mı?
Evet. Mülk sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı mahkeme kararıyla tahliye ettirirse, haklı bir sebep olmaksızın o evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiralarsa eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.
5. Ev satıldığında yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hemen çıkaramaz. Yeni ev sahibi, tapuyu aldıktan sonraki 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmelidir. İhtar çekildikten 6 ay sonra tahliye davası açma hakkı kazanır.
6. Kiracı ödeme yapmadan sadece evi terk ederse ne yapmalıyım?
Kiracı anahtarı usulüne uygun teslim etmeden evi terk ederse hukuken sözleşme devam eder. Ev sahibinin mahkemeden "kiralananın terk edildiğinin tespiti" talebinde bulunması ve birikmiş borçlar için icra takibi başlatması gerekir.
7. Tahliye davası masrafları ve avukatlık ücretini kim öder?
Davayı açan taraf başta harç ve gider avansını öder. Ancak davayı kazandığınız takdirde, mahkeme harçları, tebligat masrafları ve resmi karşı vekâlet ücreti kaybeden taraftan (kiracıdan) tahsil edilir.
Yazar: Av. Semiha ASLAN
Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mezunu | 2 Çocuk Annesi | Avukatlık Mesleğine Aşık, Boşanma Alanında İhtisas Sahibi
Bağ-Kur avukatlığından emekliye ayrıldıktan sonra kendi hukuk büromda serbest avukatlık yapmaya devam ediyorum. Herkesin çalışırken zevk aldığı bir iş yapması, en iyi verimi sağlamasına neden olur kanısındayım. İstanbul Barosu Başkanlığı CMK, Uygulama Merkezi ve Kadın Hakları Uygulama Merkezinde meslek içi eğitimlere katıldım. Anlaşmalı ve çekişmeli boşanma davaları, velayet ve edinilmiş mal paylaşımı davaları, kira tahliye davaları alanında ihtisas sahibiyim.
Adres: Cevizli Mah. Mustafa Kemal Cad. Aşkale Sok. Buğday Apt. No:17-1 Kat:2 Daire:5 – Kartal/İstanbul
(İstanbul Anadolu Adliyesi Arka Cephesi)
Bu bilgiler size yardımcı oldu mu? Kira Tahliye Davalarınızı Hızlı ve Güvenilir Şekilde Çözmek İçin Hemen Bizi Arayın.
☏ 0555 724 03 52 | ☏ 0216 606 03 52
